INFORMACJA DLA CZŁONKÓW SM "ODJ" w Krakowie
na temat Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r.

    Sejm RP w dniu 15 grudnia ubiegłego roku uchwalił Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Została ona opublikowana w Dzienniku Ustaw nr 4 w dniu 23 stycznia br. Ustawa załatwiła podstawową kwestię dotyczącą spraw majątkowych członków spółdzielni a przy okazji również osób nie będących członkami. Istotą koncepcji ustawy jest ustanowienie odrębnej własności lokali.

     Na podstawie art. 12 i art. 39 ustawy, członek ma do spółdzielni roszczenie o ustanowienie własności odrębnej do aktualnie posiadanego mieszkania zarówno lokatorskiego jak i własnościowego. Roszczenie takie przysługuje również członkowi posiadającemu własnościowe prawo do lokalu użytkowego.

    Na odrębną własność lokalu składają się:
1. Samodzielny    lokal    mieszkalny   lub  użytkowy  wraz   z   pomieszczeniami  do  niego przynależnymi jak np. piwnica,
2. Udziały w częściach budynku / mury, dachy, wspólne strychy, klatki schodowe, korytarze, itp. elementy służące ogółowi mieszkańców budynku,
3. Udziały w działce budowlanej na której stoi budynek wraz z drogą dojazdową, parkingiem, chodnikiem, śmietnikiem, i terenem zielonym.
Pkt 2 i 3 obejmuje nieruchomość wspólną.

Prawa i obowiązki właścicieli lokali posiadających odrębną własność reguluje ustawa o własności lokali i są to:
1. Właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej,
2. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki.
3. Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali,
4. Na żądanie zarządu - właściciel lokalu jest zobowiązany zezwalać na wejście do lokalu, jeżeli jest to konieczne dla przeprowadzenia remontu, konserwacji itp,
5. Koszty zarządu nieruchomością wspólną to:
· wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 
· opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
· ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane przez właścicieli poszczególnych lokali,
· wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
· wynagrodzenie zarządu.
6. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat płatnych z góry do dnia 10 każdego miesiąca,
7. Należności powyższe mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym,
8. Jeżeli właściciel lokalu zalega z opłatami lub w inny rażący sposób wykracza przeciwko ustalonemu porządkowi, wspólnota mieszkaniowa może żądać sprzedaży lokalu w trybie licytacji,
9. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego,
10. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości.

    Na podstawie art. 12 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego można będzie przekształcić w prawo odrębnej własności. Na pisemne żądanie członka, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu pod warunkiem:
1. Spłaty wszelkich długów związanych z tym lokalem,
2. Spłaty  przypadającej  na  jego  lokal  części  innych  zobowiązań  spółdzielni  związanych  z budową, w tym w szczególności kredytu wraz z odsetkami,
3. Wpłaty różnicy między wartością rynkową prawa odrębnej własności lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego i spłat o których mowa w pkt 1 i 2,
4. Wpłata różnicy nie może przekraczać kwoty stanowiącej równowartość 3% aktualnej wartości rynkowej prawa własności lokalu.
Wartość rynkową określa się na podstawie wyceny rzeczoznawcy.

    Na podstawie art. 39 Ustawy, na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego czy użytkowego, spółdzielnia jest zobowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu pod warunkiem:
1. Spłaty wszelkich długów związanych z tym lokalem,
2. Spłaty przypadającej na jego lokal części innych zobowiązań spółdzielni związanych z budową a w szczególności kredytu wraz z odsetkami.
Koszty zawarcia umowy oraz koszty założenia księgi wieczystej i wpisu do księgi obciążają członka spółdzielni.
Ustanowienie odrębnej własności będzie połączone z udziałem w wieczystym użytkowaniu gruntu, jeżeli właścicielem gruntu jest Gmina Kraków lub prawem własności gruntu, jeżeli właścicielem gruntu jest spółdzielnia.
Aktualnie podstawą przydziału mieszkania jest członkostwo w spółdzielni. Natomiast po ustanowieniu odrębnej własności do członka należał będzie wybór: czy pozostać członkiem czy też zrezygnować z członkostwa.
A zatem po ustanowieniu odrębnej własności lokalu członek podejmie decyzję:
1. Czy poprzez swoje członkostwo będzie:
· Współwłaścicielem majątku spółdzielni w postaci lokali użytkowych, terenów pozostających we własności spółdzielni oraz współwłaścicielem majątku spółdzielni, pozostawiając sobie wpływ na zarządzanie majątkiem spółdzielni,
· Współuczestnikiem korzyści finansowych spółdzielni w postaci przychodu z majątku dla ponoszenia niższych wydatków na eksploatację i prace remontowe,,
· Reprezentowany przez Spółdzielnię wobec dostawców mediów i innych usługodawców.
2. Czy w wyniku rezygnacji z członkostwa:
· Zrzeka się współwłasności majątku spółdzielczego i wpływu na zarządzanie tym majątkiem,
· Nie korzysta z pożytków z majątku spółdzielczego,
· Płaci koszty rzeczywiste przypadające na utrzymanie lokalu, budynku, terenów zieleni oraz infrastruktury.

     Ustanowienie odrębnej własności lokalu nie powoduje automatycznie utraty członkostwa.
Ustawa nie zmusza członków do przekształcenia posiadanych lokatorskich czy własnościowych praw do lokali w prawo odrębnej własności posiadanych lokali.
Jest to prawo członka i jego indywidualna decyzja w tym zakresie.
Zgodnie z indywidualnymi decyzjami członków w spółdzielniach będą występować dwie formy posiadania lokali:
Członek spółdzielni 
-spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
-własność odrębna lokalu
Nie członek spółdzielni
-odrębna własność lokalu

W ustawie nie ma terminu do składania wniosków o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Datą początkową składania wniosków o ustanowienie odrębnej własności jest 24.04.2001 r.

Posiadane przez członków spółdzielcze własnościowe prawa do lokali w dalszym ciągu mogą być:
· Wpisane do księgi wieczystej,
· Sprzedane,
· Darowane,
· Zamieniane,
· Obciążone hipoteką,
· Przedmiotem dziedziczenia,
· Wynajmowane.
Posiadane przez członków spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali będą mogły być:
· Przedmiotem zamiany,
· Przeniesione na rzecz osób bliskich i wspólnie zamieszkałych.

Dla realizacji ustaleń ustawy, Zarząd Spółdzielni musi podjąć szereg czynności.
W pierwszej kolejności, Zarząd w ciągu 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy ma obowiązek określenia przedmiotu odrębnej własności dla wszystkich lokali mieszkalnych i użytkowych. Zarząd musi w tym przedmiocie podjąć pisemną uchwałę.

Pierwszym krokiem do przygotowania uchwały winny być:
1. Podjęcie czynności związanych z rozgraniczeniem oraz połączeniem nieruchomości a także ewidencją gruntów i budynków,
2. Wystąpienie do właściwego organu z wnioskiem w sprawie scalenia lub podziału nieruchomości, jeżeli jest to niezbędne do wydzielenia nieruchomości pozostających w całości własnością spółdzielni,
3. Wykonanie inwentaryzacji budynków i wszystkich lokali z pomieszczeniami, gromadząc stosowną dokumentację techniczną,
4. Zweryfikowanie stanów wszelkich zobowiązań członków spółdzielni związanych z posiadanymi lokalami.


Jeżeli zamieszkujący lub użytkujący lokal nie mają uregulowanego stanu prawnego do lokalu /np. po rozwodzie, po śmierci/ winni oni zgłosić się w spółdzielni w celu podjęcia czynności zmierzających do uregulowania stanu prawnego, albowiem dla lokalu o nie uregulowanym stanie prawnym nie będzie można ustanowić prawa odrębnej własności lokalu.
Dopiero po zakończeniu wszystkich wyżej podanych procedur i czynności, po spłacie wszelkich długów, na pisemne żądanie członka spółdzielnia przystąpi do czynności niezbędnych do ustanowienia na jego rzecz odrębnej własności lokalu mieszkalnego czy użytkowego.

    Na zakończenie przypominamy, że po 24 kwietnia br członkowie spółdzielni mogą składać wnioski o ustanowienie odrębnej własności lokali, które będą realizowane po wykonaniu przez spółdzielnię wszystkich czynności poprzedzających zawarcie notarialnej umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokali.